Bancos pressionam e governo muda regras de financiamento imobiliário

Projeto de lei aprovado no Congresso traz 16 cláusulas criadas por instituições financeiras que alteram regras de retomada do imóvel e deixam o cliente refém dessas instituições

Por Thais Haliski e Vinícius Segalla, dos Jornalistas Livres

O governo [ilegítimo] de Michel Temer acatou um conjunto de mudanças sugeridas pelos bancos na lei que rege o financiamento imobiliário, para facilitar a retomada do imóvel pela instituição financeira em caso de atraso nas parcelas. A nova norma obriga o mutuário devedor a pagar uma espécie de aluguel para o banco até que seu imóvel seja vendido em leilão, impede que ele questione o contrato na Justiça caso se sinta injustamente penalizado e permite que ele seja intimado sobre a retomada do imóvel por parentes, vizinhos ou ainda funcionários de condomínios residenciais ou comerciais.

No último dia 11 de julho, entrou em vigor a Lei 13.465/17, advinda de uma medida provisória (759/16) e proposta pelo Poder Executivo. A norma inclui ou altera 16 cláusulas da Lei 9.514 de 1997, que estrutura a política de financiamento habitacional no Brasil.

A Abecip (Associação Brasileira das Empresas de Crédito e Poupança), entidade representativa dos maiores bancos do país, enviou ao governo federal, em janeiro deste ano, um anteprojeto de lei para alterar as regras dos chamados contratos de alienação fiduciária, que é quando o próprio imóvel serve como garantia de pagamento do crédito imobiliário. O objetivo declarado era acelerar a retomada do imóvel do mutuário devedor por meio de pressão financeira e redução das vias de contestação judicial.

MUDANÇAS SEM DISCUSSÃO COM MAIS NINGUÉM, SÓ COM OS BANCOS

Os Jornalistas Livres tiveram acesso a este documento. Ele contém 16 sugestões de alteração na lei. Todas foram atendidas pelo governo federal, conforme se nota ao confrontar este documento com a lei que foi aprovada no Congresso. Instituições que representam a indústria da construção civil, associações de mutuários ou qualquer outro agente civil não foram ouvidas pelo governo para alterar a lei, muito menos esboçaram qualquer anteprojeto normativo que tenha sido levado em conta pelo Planalto.

Em que pese ser de domínio público o fato de a Abecip ter entregue ao Ministério do Planejamento o anteprojeto de lei, a pasta federal, procurada pelos Jornalistas Livres, recusou-se a comentar o assunto, orientando a reportagem a procurar explicações junto ao Ministério da Fazenda. A assessoria de imprensa deste órgão, porém, também se esquivou de conceder qualquer explicação, limitando-se a dizer “que não recebeu qualquer documento da Abecip”.

Já o site da entidade bancária noticiou em fevereiro deste ano que o “Governo vai facilitar retomada de bens em caso de calote”. “O governo vai facilitar o procedimento para que bancos retomem bens financiados em caso de calote. O ministro Henrique Meirelles disse que uma dessas medidas é o aperfeiçoamento da alienação fiduciária”, descreve o documento da entidade.

Veja, abaixo, quais foram os principais pontos que os bancos conseguiram transformar em lei e que agora regem os contratos de financiamento imobiliário no Brasil:

  • Mutuário tem que pagar “aluguel” mais prestações até leilão do imóvel:

Desde o dia 11 de julho, o mutuário que sofre a retomada extrajudicial de seu imóvel deve devolvê-lo ao banco imediatamente, ou terá que pagar uma “taxa mensal de ocupação” fixada em 1% do valor total do imóvel.

Antes da nova regra criada pelos bancos ter sido acatada pelo governo, o mutuário só tinha que pagar esta taxa depois que o imóvel fosse vendido em leilão. O Artigo 37 da lei 9.514/97 determinava:

“O fiduciante (mutuário) pagará ao fiduciário (banco), ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Agora, ficou assim:

“O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Ou seja, agora, durante o período em que o imóvel é retomado e até ele ser vendido pelo banco, ou o mutuário desocupa imediatamente o bem ou vê sua dívida aumentar diariamente até que o banco o venda em leilão, o que costuma demorar alguns meses.

Havia uma lógica para a lei ser como era. Quando um imóvel é retomado pelo banco, as parcelas e os encargos da dívida que o mutuário deveria pagar seguem sendo contabilizados, e são descontados do valor que o mutuário deveria receber de volta após a venda em leilão, caso o montante atingido seja superior ao que faltava para o banco receber.

Assim explica a situação o advogado Mauro Antônio Rocha, coordenador jurídico de contratos imobiliários da Caixa Econômica Federal: “Os responsáveis pela redação e pela aprovação dessa alteração legal parecem não ter o conhecimento pleno dos procedimentos de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel. Ocorre que, no procedimento desse instituto, a partir da consolidação da propriedade há uma inversão de posições entre as partes, isto é, o credor fiduciário passa a ser devedor das obrigações de levar o bem a leilão e prestar contas do valor apurado na venda, enquanto o devedor fiduciante passa a ser credor das mesmas obrigações.”

Conforme afirma o especialista, é ao credor fiduciário que a lei confere a obrigação de organizar o primeiro leilão em até 30 dias, mais 15 dias para o segundo e cinco dias para a prestação de contas ao devedor fiduciante, de forma que só caberia a cobrança de taxa de ocupação após a venda em leilão e prestação de contas.

“Até porque”, explica o advogado, “não é incomum a situação em que o imóvel é levado a leilão em condição de que parte substancial do valor apurado seja destinada ao devedor fiduciante. Pagar taxa de ocupação integral de um bem do qual o devedor detém parcela substancial de direitos parece-nos quase uma expropriação.”

É o próprio advogado da Caixa que assim conclui: “Essa cobrança agora permitida pela lei proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa, uma vez que o débito a ser liquidado com a venda do imóvel em leilão continua evoluindo nesse período, de acordo com as cláusulas de juros e atualização monetária contratuais, até a data da venda efetiva em leilão, o que já corresponde à remuneração do credor fiduciário. A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período é impor dupla penalidade ao devedor fiduciante.”

Já para Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileiras dos Mutuários da Habitação – que não foi chamado para debater as alterações na lei – a nova norma caracteriza “a imposição de uma taxa que se assemelha mais a uma punição ao mutuário, com intuito de forçar a desocupação do imóvel sem a necessidade de um processo.”

Aos Jornalistas Livres, a Caixa Econômica Federal afirmou que “não cabe à Caixa posicionar-se acerca da legislação, mas tão somente cumpri-la dentro do mais estrito respeito à lei.” Já a Presidência da República, o Ministério do Planejamento e o da Fazenda foram procurados pela reportagem para comentar o assunto, mas não responderam.

  • Dívida pode ser cobrada com familiares, vizinhos e porteiros

Conforme determinava a lei antes de ser alterada segundo os interesses dos bancos, para que a instituição financeira desse início aos procedimentos de retomada do imóvel, era preciso notificar extrajudicialmente o devedor. Assim dizia o texto legal:

“A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.”

Agora, se o oficial de registro de imóveis não encontrar o mutuário em seu endereço por duas vezes, poderá passar a intimação para quem estiver a seu alcance, graças a dois dispositivos que foram incluídos na lei a pedido dos bancos. São eles:

“ARTIGO 26

3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação.

3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Vinícius Costa, da ABMH, explica o que a mudança representa: “O mutuário não tem a garantia de que será comunicado pela pessoa que receber o oficial cartorário, muito menos possui mecanismos de acompanhar a fase que esse procedimento se encontra para poder exercer seus direitos.”

Ele ressalta que a nova norma fere um princípio constitucional, o da pessoalidade, que determina que nenhum ato jurídico pode ser feito por meio de uma terceira pessoa que não aquela diretamente afetada por ele. “Com a recente alteração, passou-se a aceitar que terceiros recebam em favor do devedor principal uma notificação que é de extrema importância.”

  • Mutuários perdem direito de ir à Justiça para contestar contrato

Sempre visando retomar o imóvel da forma mais rápida possível, a nova lei apresentada pelo governo Temer impede que o mutuário vá à Justiça para contestar a retomada de seu imóvel caso entenda que está sendo punido injustamente. É o que diz um novo parágrafo único incluído no Artigo 30 da lei:

“Uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.”

Ou seja, caso o mutuário se sinta lesado em seus direitos pela retomada de seu imóvel pelo banco, ele não pode mais entrar com uma ação judicial para tentar frear a suposta retomada ilegal do bem. Agora, o máximo que ele pode fazer é abrir um novo processo por perdas e danos, na Justiça comum. A partir daí, ele enfrentará uma batalha judicial de anos com a instituição financeira que, por sua vez, poderá tomar o imóvel de pronto, por meio de um procedimento extrajudicial que não pode ser contestado juridicamente e tem duração de poucos meses.

Assim, as alterações prometem rapidez e redução de ajuizamento dos processos de retomada de imóveis, como querem os bancos, mas vão de encontro com princípios básicos do direito, como o da legalidade e livre acesso à Justiça.

Segundo o coordenador jurídico da Caixa, Mauro Antônio Rocha, os artigos são passíveis de contestação judicial. O especialista vê com preocupação as mudanças, pois as alterações vieram para evitar a judicialização e tornar o processo totalmente extrajudicial, mas podem gerar demandas sobre a validade de seus dispositivos em questões basilares do ordenamento jurídico brasileiro, alongando o procedimento.

Dos últimos anos para cá, a realidade do mercado e dos mutuários mudou diante da crise econômica e, consequentemente, a taxa de inadimplência para financiamentos imobiliários aumentou. A Caixa Econômica Federal, porém, sequer divulga qual o percentual de mutuários em atraso com suas parcelas, apenas números de imóveis recuperados. De acordo com a Caixa, banco que detém quase 70% do mercado de financiamento imobiliário do país, esse número passou de 13.137 unidades em 2015, para 15.881 em 2016.

  • Todas as mudanças valem também para o Programa Minha Casa Minha Vida

Os novos procedimentos aprovados a pedido dos bancos recaem também sobre a Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, a norma que instituiu no país o programa Minha Casa Minha Vida, voltado à população de baixa renda.

Por seu caráter social, o programa tinha regras específicas, visando proteger o mutuário que eventualmente venha a enfrentar dificuldades financeiras. Agora, com a nova lei de Temer, o mutuário do MCMV passa a ser tratado como um financiado comum, sendo submetido às mesmas regras de aceleração da retomada extrajudicial de seu imóvel quando se tornar inadimplente.


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